發(fā)布日期：2017-04-06

美國(guó)有超過(guò)2000個(gè)CCRC社區(qū)，居住人數(shù)超過(guò)60萬(wàn)人。平均每個(gè)CCRC社區(qū)的床位數(shù)大約在300張左右，超過(guò)500張床位的CCRC不到10%。CCRC社區(qū)中通常60%以上是獨(dú)立居住單元。值得注意的是，在美國(guó)，大部分CCRC——超過(guò)80%是非營(yíng)利性的，大致一半CCRC與教會(huì)有聯(lián)系，獲得與教會(huì)相關(guān)的各類捐贈(zèng)。

CCRC的收費(fèi)模式包括兩種。一種是入住費(fèi)模式。用戶在入住前繳納一筆費(fèi)用，金額在5萬(wàn)美元到100萬(wàn)美元不等。根據(jù)條款種類不同用戶還需要繳納不同金額的租金，有的條款允許用戶在遷移到需要更多護(hù)理的單元中不額外增加費(fèi)用，有的則收取較低的入住費(fèi)，但后續(xù)如果需要更多服務(wù)，按照服務(wù)另外收費(fèi)，租金也可能更高。在美國(guó)，65%以上CCRC要求入住費(fèi)，2010年平均定金是25萬(wàn)美元。CCRC還有一種模式是只收取租金，這種模式在一些地區(qū)有升溫的跡象。

CCRC社區(qū)的建造對(duì)資金要求很高，通常只有大資本才有能力做這樣的投入。CCRC社區(qū)的規(guī)劃普遍較大，平均300張床位，而單獨(dú)的輔助生活社區(qū)或?qū)I(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)的床位數(shù)都在100到120張上下。CCRC因?yàn)橐笤O(shè)有不同類型的單元，包括獨(dú)立居住單元、輔助居住單元、專業(yè)護(hù)理單元以及記憶照護(hù)單元，設(shè)施和服務(wù)人員要求都不一樣，意味著不同層次的前期投入。CCRC社區(qū)的建立還考驗(yàn)投資方的融資能力，融資成本高低將決定CCRC的發(fā)展。因此，CCRC投資方會(huì)非常迫切要回籠資金，入住費(fèi)是他們最理想的模式，但市場(chǎng)條件并不一定能滿足他們的期望，事實(shí)上CCRC的入住費(fèi)模式和房地產(chǎn)市場(chǎng)以及經(jīng)濟(jì)大環(huán)境發(fā)展息息相關(guān)。

CCRC的收費(fèi)方式與多項(xiàng)因素有關(guān)，首先是老年人自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，尤其是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。在房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)較好的年份中，如果老年人本身?yè)碛械淖≌梢栽谑袌?chǎng)上賣出較高的價(jià)格，那么他們將更有可能用這筆資金來(lái)支付CCRC的入住費(fèi)。這種模式主要針對(duì)經(jīng)濟(jì)狀況較好的老年人，他們?yōu)槲磥?lái)的打算更多的做好了財(cái)務(wù)上的規(guī)劃。但對(duì)于自有房產(chǎn)價(jià)值不高，本身退休年金也不高的用戶來(lái)說(shuō)，入住費(fèi)用可能偏高，他們還沒(méi)有對(duì)未來(lái)的養(yǎng)老財(cái)務(wù)做好成熟規(guī)劃，因此偏向于租金模式，給自己留有改變的余地。

房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)會(huì)明顯影響到CCRC入住費(fèi)模式的發(fā)展。房產(chǎn)市場(chǎng)遇冷的年份里，CCRC入住費(fèi)模式會(huì)明顯發(fā)展放緩，無(wú)論是新開工速度還是入住率都會(huì)下跌。未來(lái)美國(guó)市場(chǎng)進(jìn)入加息通道也可能影響到CCRC投資方的融資成本，導(dǎo)致行業(yè)放緩。除此之外，由于美國(guó)一半的CCRC與教會(huì)有聯(lián)系，經(jīng)濟(jì)放緩的年份會(huì)影響到這些非營(yíng)利性項(xiàng)目獲得捐贈(zèng)的能力，因此也會(huì)導(dǎo)致行業(yè)減緩速度。

租金模式雖然更為靈活，而且可接受的用戶更廣泛，在經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)下行中，受到的沖擊相對(duì)小一些。用戶可能不需要賣掉自有房產(chǎn)，只需要出租房產(chǎn)就可以接受入住CCRC的租金。不過(guò)，租金模式也有幾個(gè)問(wèn)題。首先是沒(méi)有大規(guī)模的資金回籠作為鋪墊，在設(shè)施、服務(wù)方面的前期投入會(huì)有一定的局限。入住費(fèi)模式下很多用戶購(gòu)買的是一種信任，相信CCRC的運(yùn)營(yíng)方能夠?yàn)槔夏耆宋磥?lái)的養(yǎng)老提供各種類型的服務(wù)，這種信任和投資是長(zhǎng)期的，因此對(duì)CCRC運(yùn)營(yíng)方的品牌實(shí)力和市場(chǎng)口碑有較高的要求，這也是為什么CCRC需要大資本和大公司來(lái)做的原因之一。而租金模式下用戶遷移很容易，他們很可能會(huì)因?yàn)樨?cái)務(wù)狀況或身體原因改變養(yǎng)老的預(yù)期，在短期關(guān)系中更有可能選擇CCRC的是健康老人，或者認(rèn)為自己一旦遇到健康問(wèn)題，會(huì)有家屬幫忙的老人，因此他們對(duì)CCRC服務(wù)的預(yù)期主要是活力期的，進(jìn)入護(hù)理需求期他們可能會(huì)另尋其他的服務(wù)提供者。

因此，CCRC總體上來(lái)說(shuō)在美國(guó)也是一個(gè)狹窄市場(chǎng)，其原因包括幾點(diǎn)。首先是CCRC是極重資產(chǎn)的投入，考驗(yàn)公司融資能力和后期管理能力，只適合大資本投入和運(yùn)營(yíng)，尤其是入住費(fèi)模式，需要公司有強(qiáng)大品牌和財(cái)力鋪墊。第二是入住費(fèi)模式是主要的方式，適合中高收入老年人，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值更高的年份更適合發(fā)展這種模式，發(fā)展速度受房地產(chǎn)市場(chǎng)的明顯影響。第三，近年來(lái)在局部地區(qū)發(fā)展起來(lái)的租金模式雖然更為靈活，但回籠資金較慢，對(duì)資本投入和回報(bào)忍耐度的要求較高。

美國(guó)市場(chǎng)上CCRC與教會(huì)聯(lián)系緊密的特殊性還意味著CCRC需要一定的公益支持，這一點(diǎn)在中國(guó)是完全缺乏的。單純的營(yíng)利性CCRC市場(chǎng)仍然非常小?？傮w來(lái)說(shuō)，影響CCRC發(fā)展的因素主要是大環(huán)境因素，包括：

入住率與經(jīng)濟(jì)大環(huán)境尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)密切相關(guān)：主要是用戶賣掉房產(chǎn)的可能性和不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值

經(jīng)濟(jì)大環(huán)境會(huì)影響教會(huì)組織獲得捐贈(zèng)的能力

利率政策影響投資方融資

在房地產(chǎn)市場(chǎng)較冷的地區(qū)，入住費(fèi)模式發(fā)展會(huì)更困難

來(lái)源：村夫日記